大连路248号地块商住项目

弘久 · 新弘北外滩

Plot 248 Dalian Road commercial and residential project

Hongjiu · Xin Hong North Bund project

中国，上海

ShangHai,China

Part1

动笔之初

第一次接触大连路248地块是在2016年初夏；而本宗土地最早招挂和出让开发流程启动，会要追溯到2003年。作为虹口区当时的城市改造节点，248地块遗憾因为第一轮动迁的居民通过率未达标，继而沉睡了十多年时间。从2016年项目转让开始参与跟进地块的定位、策划、规划、建筑设计直至2024年项目落地完成，大连路248地块改造项目跨越了8年光阴。

▲ 虹口北外滩片区功能演变

如果把项目基本同期，且相距不远的杨浦天汇项目比作是城市更新的攻坚战，那么大连路248地块则可以看作是一场持久战。不同点在于大连路项目是一块在时间、空间和规划维度，都存在极大变量的地块；在最初的2003年，248地块只是常规的棚改旧改项目，是鸿旭豪苑项目里稍显鸡肋的最后一期；项目所处的虹口滨江区域，城市功能以大量棚户和老旧里弄住宅为主体，数十年不变的城市面貌已呈现老旧脏乱；而13年后当我们重启这块地的定位和规划之时，城市的空间和功能伴随持续多年的棚改旧改历程，已经发生翻天覆地的变化。

▲ 地块周边演变

轨交地铁4号线和12号线大连路站已落成并位于地块东北角，大连路、新建路隧道建成多年，10分钟内可直达陆家嘴金融圈，北横通道提供了前往虹桥商务区的便利；以大连路为界，西侧虹口区定位为北外滩航运服务总部基地，东侧杨浦区定位为大连路总部研发集聚区，各自的办公和商业地块建设热火朝天，不遑多让，区域功能已由单一的危旧住宅，逐步演变为商办用地的比重反超，而住宅用地的总量明显缩小；因此再评估大连路248地块的土地价值，无论是市场层面还是城市功能层面的供求关系都已变化：它不仅仅是虹口区的重要城市界面形象和商办功能组成，更是北外滩区域内极为稀缺的成规模住宅功能供给。

▲ 地块区位示意

伴随城市更新，虹口-杨浦沿线的北外滩滨江区域城市空间品质已初显华丽面貌，众多的城市公园、滨江绿地开始陆续呈现并在持续升级，无论是工作还是居住生活，市民们对于这个板块逐步充满向往和期待。漫步在舒适静谧的滨江北外滩，感受水晶天气下浦江两岸的璀璨夜景，触发我们思考，如何扬长避短发挥地块的混合用地性质优势，为北外滩区域呈现出更多高价值生活住宅单元，让土地价值更符合市场期待的同时，为上海增添能比肩Daling harbor的开放、复合、多元化的生活体验？

▲ 设计过程：地块原始业态构成及地块早期推演

Part2

艰苦推进

在持续更新的城市发展历程中，我们开始梳理、逐步明晰地块的自身潜质和多方诉求。248地块的城市界面具有非常典型的上海内环城市特征，西侧面向历史风貌街区，南北向是相对无序的高层住宅小区:东侧城市空间尺度放大，国歌广场，北美广场等众多办公楼宇和城市快速道路交织，形成区域商务聚集的特征。

同时面向大连路的东侧城市界面，也是虹口北外滩区域的天际线边界，管理职能部门期待着较高的立面呈现。加之地块自身功能复合、容积率较高，因此将任务要求逐步整合为：业态功能混合多元，自持业态减量提质，提高租金收益坪效；销售业态尽可能高端住宅化，整体空间形象朝向公建化方向。

▲ 设计过程：中期方案演变

过程漫长而艰辛，伴随着总图和空间逻辑的不断推敲调整，以及持续不懈的公关和沟通，这两个方向逐步获得有力的正向变化。项目规划指标最终锁定为70%住宅，形态最终以三栋板式高层为主体以适应本地主力客群需求，此外在4.14的较高容积率下，还包括了十二户叠拼住宅匹配更高端客群。这是我们在住宅产品逻辑层面，有别于同年拿下全国地王的融信中兴路地块的最大不同。

▲ 设计过程：2016年对标项目参考

30%的商办业态，主体以单栋办公塔楼形式，矗立于地块东北角城市干道路口，架空于地铁站上方并与之联通，和杨浦的总部研发聚集区遥望。合理优化写字楼品质，降低运营的冗余成本，实现高租金的收益，努力成为北外滩核心功能区重要优质的写字楼租赁市场组成，并获得市场的关注和认同是其目标。

▲ 设计过程：终版鸟瞰图

▲ 设计过程：总平面图

沿大连路以及各个城市界面呈现公建化气质，保持虹口北外滩侧这一核心功能区的城市天际线形象，是争取规土管理部门支持的关键。项目既然定位为滨江豪宅，我们亦挖掘平面和立面的创新潜力。是否可以做高空的无边界泡池？是否可以在阳台实现层间空中绿化？是否可以让客厅有更高的挑空层高，获得更气派的会客迎宾感受？尤其是，通过局部挑空的处理，能够表现出更有张力的立面节奏，是住宅立面能够创新的重要方式。

▲ 设计过程：立面推演

在以往，住宅挑空等话题，是规划层面一刀切的管控禁区。但我们认为不同地段，不同价位，不同客群在不同时间周期的需求一定不同，因此管理的对策也应该更灵活更具体。对于一个开发周期跨越了20年的城市核心地段项目而言，“与时俱进”是极为重要的解题态度。

20年之后，是否核心区域还需要以商业办公面积来评估土地的利用价值？对于住宅的空间的合规性评估，是否能站到核心地段的客群价值观和使用体验角度来评估，打破城乡统筹一刀切?总而言之，当现有的、过往的城市管理规则没做到“与时俱进”，我们是否敢于突破?

▲ 设计过程：立面及奇数、偶数层跃层关系

我们的尝试得到了虹口区规土部门，以及未来北外滩集团各位领导的认同和支持。新弘北外滩项目是市区近年唯二的，方案批复时实现了客厅挑空批准的高层住宅项目，这一点上，我们曾经超越了融信中兴路项目一大步。

虽然最终落地方案没能延续这一形式，但较好的利润表现，也进一步保证了外方面的完成度、实现了区规划层面所期望对天际线的进一步优化，由大连路项目起始，我们在上海核心地段项目的设计策略，归纳出非常重要的一条，依托本地化策略，我们要兼顾到政府（代表着城市和公众利益）、开发商（成本和利润及周期压力）、建筑师（设计理想和最终使用者的需求）三者的利益共赢。而且如果策略得当，他们之间是能够相互促进，相互提升。

Part3

呈现和交付

项目毗邻北外滩滨江的上海港国际客运中心，是英国建筑大师Will Alsop的作品。在最初的几年时间里，这座造型夸张，造价奢侈的建筑曾经一度冷冷清清。

但正如前述，随着时间推移，改造后的滨江沿岸焕然一新流光溢彩；此刻我们再回眸Alsop先生的作品，已如一颗明珠引领着整个北外滩的建筑群，就如Alsop的绘画作品，充满着奔放的想象力，而这是崭新的北外滩功能核心区，面向百年浦江滨江所需要的特质。

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我们同样亦在寻找北外滩的特质，寻求内环核心豪宅的共性。住宅立面强调理性逻辑，体型系数规整，户型和外立面协同统一，横向水平线条是主要的立面节奏。但作为北外滩功能区的重要天际线组成，我们在山墙和顶部选用了较为活跃的装饰处理手法，呼应北外滩豪宅的身份地位，也是向Will Alsop的场所表现主义所致敬。

一改以往高层住宅光鲜亮眼的高纯色调取向，特意选取稍显沉稳些的立面材质，一方面能和景观及室内相互协调统一，和众多的商业、公服配套设施统一风格。另一方面，也希望能和周边现有的高容积率建筑，以及绿树成荫的街道环境融入为一体，最终实现低调内敛、简洁大方的高品质住宅形象。铝板颜色在不同光线条件下呈现出稍许差别的质感；在朝北阴影面朝向长阳路一侧，住宅的整体形象跟随办公塔楼的气质，立面逻辑清晰，色彩语言冷峻；而在西侧，下午的阳光能够赋予塔楼以略带些金色的沉稳质感，给西侧的社区大堂增添庄重格调。

▲ 节点大样

建筑师董功曾说，如果把建筑中平行于工程的内容，看作是与艺术创作相关，那么建筑其实与文学、绘画与雕塑有很多相通的地方。艺术品的生命是艺术家生命的物化。从这个角度来说，建筑也应该是有生命的。

建筑的这种生命力，应当是指这群创作者，包括建筑师、施工方、参与意见者以及业主，他们的精神与意志一个物化呈现，以及身体劳作所留下的痕迹。项目漫长而持久的工作周期，复杂交错的工作界面是对设计工作流程的管理，对成本管控是极大考验，感谢业主方能给予平等高效的沟通，对设计的尊重和鼓励，减少了相当多的无效低效的成本输出，也赋予我们一体化设计管控的权利；另一方面， ACT团队前中后期搭配协同，多年的持续火力输出，没有辜负业主方的期待和信任，是一体化设计能够落实下去的关键所在。开放式干挂幕墙体系的外立面，其落成呈现的品质在今天自媒体发达的网络时代，获得了业主、周边居民的认可。在紫点金麻石材和浅香槟金色铝板之间跳跃闪动的，是时光，是青春，是项目参与者对这座城市的情感与记忆。

Part4

未来展望

在虹口区大连路、杨浦区打虎山路两个项目长时间的攻坚过程中，任何时候团队讨论起设计和技术本身，都能放下成见，用尊重和研究的态度参与讨论，去辩论争论，去吸收提高，从规土领导、商业顾问到境外大师，从开发商到恒利益建、泰幕等优秀的幕墙团队，以及团队成员彼此之间相互学习，继而设计争优。这是团队内部的精神财富。面对城市更新不仅仅要有快刀利刃斩乱麻，也需要用他山石来攻玉，而境外设计事务所主导的中兴路地块项目，是曾经对标赶超的榜样。

上海在城市规划领域从来不缺乏突破和创新的传统。在两天前的2024年8月7日，城市重建和规土管理的进程再一次被改写：原属于小米总部用地，商办性质的徐汇区斜土街道xh128D-07地块在转换为住宅用地性质后重新上市，万众瞩目之下以13.1万的楼面价，刷新中国大陆土拍地价新纪录成为新地王。而上届地王，恰是大连路248地块启动之初的对标对手，融信中兴路地块。八年时间，行政准则和市场诉求之间终于从对立转变为和解。

毫无疑问，今天的中兴路壹号项目，境外设计事务所呈现了难忘的空间体验。而在同场竞技的八年里，大连路项目也没有止步不前。开发企业获得了稳定的经济回报，有益补充了北外滩核心区的城市功能组成，立面呈现亦为浦江北岸的天际线做出贡献。未来的篇幅我们会回顾和探讨，项目推进同时在城市设计层面的功能开放性、在地块周边街道尺度的品质提升所做的努力和尝试。这也是我们在境外事务所的落地呈现中所遗憾没能看到的。对空间的改造和创新，将人与城市建立关联，这一不断探索的过程，也是开发企业、建筑师和城市管理者们自下而上的对土地价值赋能的再思考。以人为本，尊重土地，与时俱进，是我们面向未来挑战的本地化策略。

我们相信大连路项目不是自发创新的终结。我们也期待这座孕育着巨大能量的城市，未来必将一如既往的珍惜土地，尊重社会进程的客观发展，尊重公民的需求；在广袤自由的市场环境下迎难而上，未来必将诞生更多可能。

工程档案

项目名称 | 大连路248号地块商住项目弘久·新弘北外滩

业主单位 | 弘久实业集团

建筑设计 | 上海日清建筑设计有限公司

景观设计 | 上海深圳奥雅园林设计有限公司

施工图设计 | 上海原构设计咨询有限公司

幕墙顾问 | 上海恒利益建装潢工程有限公司

总建筑师 | 宋照青

设计团队 | 蔡兢凯郭丹初子圆强瑞王玥明黄建勇石哲宇闫雷胡天玖张少磊李宗阳周显寅王玉戈邹丽娜吴旻琦刘悦怡戎田李登舟王泽喧曾少鹏沈贤斌许克福晋昊峰郭丽娟张雨薇聂际昌刘泽华

项目地点 | 上海虹口区大连路长阳路口

项目功能 | 住宅办公商业

总用地面积 | 18469.51 ㎡

总建筑面积 | 110497 ㎡

容积率 | 4.14

设计时间 | 2016年—2022年

施工时间 | 2020年—2024年

专业摄影 | 于曦

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