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综合楼盘如何突破常规布局

导读

提到楼盘规划布局,传统的拉高拍低,增加别墅产品实现溢价,是常用规划手法。但一线开发商为了追求更高的货值,敢于突破常规、考虑更多细节,为项目创造15%-30%甚至更大的溢价空间。

今天介绍的综合楼盘标杆案例,在规划多产品上有显著亮点,做到了价值最大化。例如在保证高层区、别墅区纯粹氛围的同时,极尽打造丰富的景观空间;利用地形地势,创造多变而有意义的空间,转化为项目溢价点。

综合考虑最大货值、产品舒适度,以及结合市场权衡产品去化风险,所得出的组合,方为最佳方案。


浙江德信时代公园

销售参考价:25000元/平方米 浏览:2081

开发商:德信地产集团有限公司


高低配高端社区,三大中央景观

温州德信时代公园

 

开发商:德信地产、时代中国

项目地点:温州市瓯海区

室内设计:鲲誉设计KUNYU-DESIGN

占地面积:28836.9平方米

建筑面积:72092.2平方米

项目均价:25000/平方米

区域均价:18500/平方米

 

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德信时代公园位于温州市瓯海新城中心区,交通便利,景观优越,极具高端居住社区的土地属性。

产品规划建筑面积约120-142㎡高层平层、约155㎡错跃、约148-242㎡联排,及1loft公寓,满足高端客户不同的产品需求。


规划亮点:规划高层、别墅产品的情况下,还能保证三大中央景观

 

1.小区中心贯通东西的公共中轴景观,现代几何元素体现自然、流畅、时尚的设计理念。


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2.独立高层组团围合出大面积中央园林,舒适度高,打造生态多元化景观,植被高低错落呈现立体空间,灵动水景凸显居住意境。


3.更难得的是,别墅组团常规而言仅有宅间庭园景观,但本项目别墅与高层共同围合出第三个中央园林,同时使得项目整体形成南北庭院对称形式。

 

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建筑整体风格现代简约又不失精致优雅,强调艺术美感的同时注重人文关怀。


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高层建筑,强调城市住宅高贵而内敛的性格特征,色彩稳重大气,历久而弥新。

在立面线条上注重丰富性,并在阳台区域采用大面宽玻璃窗和大面玻璃栏板,以保证采光通风,形成景观的最大化视野


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联排别墅,为石材立面结合铝板线条,打造出具有标志性的现代典雅风格。


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规划特有的架空层空间,包含丰富且具有内涵的生活场景,为业主提供温馨的社区生活体验。

 

 

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重庆樾府

设计类型:建筑设计

设计参考价:35元/平方米 浏览:6377

建筑设计:上海睿风建筑设计咨询有限公司


一个新城市主义的成功典范

重庆樾府 

 

开发商:东原地产、旭辉集团

项目地点:重庆市渝北区

室内设计:上海睿风建筑设计咨询有限公司  

占地面积:325000

总建筑面积:964940

项目均价:18800/平方米

区域均价:12200/平方米

 

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百万综合大盘,多元精彩生活:

项目是总建面积接近百万平方米的综合大盘,总体开发跨越六期,产品包括了高层、洋房、别墅、商业等,多元化的业态融入到了生活的方方面面。

 

规划亮点:兼容度假与商业氛围,保持别墅与高层社区的纯粹。

 

林荫道:  一条四冠相接的林荫大道作为社区门户,奠定项目整体的基调。导入照母山板块的自然度假属性

 

情景街:一横一纵的两条商业街形成不同商业氛围。高层区繁华的“快都市”过渡为别墅区“慢生活”。商业布局控制体量形成围合和对景。


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高层区——三畔:容纳商业街,幼儿园,邻里中心,城市公园,超高层住宅等多个业态,形成37万平方米的超大型复合社区。建筑布局围合三个主题公园形成三畔。

 

别墅区——五坊:“山形主导产品形式”,结合重庆气候特点,衍生出爬坡院墅、坡地叠墅、宽景联墅、湖畔独院等几大产品系列。别墅区容积率达到1.0以上。


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△鸟瞰图


强烈都市感——敢于突破的大胆规划 

一反传统的拉高拍低做法,项目35万平米高层、商业,集中在西侧,超高的密集感,迅速创造出强烈的都市感。


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高层住宅形成完整的组团,呈中轴对称的布置让内部组团公园最大。西侧两栋高层延续了北地块的都市界面,150米超高层直面湖畔公园。


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创造两条生机勃勃的商业街:

紧邻湖畔公园布置了商业街和幼儿园,与对面4000多平方米的邻里中心形成围合。

石材、红砖、金属、涂料等多元化的材料,赋予商业街浓郁的风情感。


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一个典型的急速城市化下的大盘,一个1000多天建成的100万平米综合型项目。

一个寻求契合国情的新城市主义实践,一个在高周转逼迫下还不忘初心的顽强案例。



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广州万科元培里

设计类型:建筑设计

设计参考价:50元/平方米 浏览:6319

建筑设计:深圳市佰邦建筑设计顾问有限公司


山居宜人生活,创新学习社区

广州万科元培里

 

开发商:万科集团

项目地点:广州市黄埔区

建筑设计:深圳市佰邦建筑设计顾问有限公司

景观设计:A&N尚源景观

占地面积:41631平方米

建筑面积:84025平方米

项目别墅均价:30000/平方米

区域均价:25000/平方米

 

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万科元培里三面环山,依山谷地形而建,让住户享受山居生活。项目打造山谷唯墅、复式产品,自持部分打造教育配套陪读产品。

整个社区被群山所包围,园林曲径通幽,多重水景点缀其间,美如仙境。


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△鸟瞰图

 

地块价值分析:

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规划亮点:利用地形地势的山景多业态组团

 

第一步:南侧沿街商业价值高,较便捷处设置商铺及幼儿园,更好的服务于周边。

住宅位于地块中部及南侧,充分利用地块周边山体景观资源。


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第二步:高层塔楼沿地块西北侧排布,避免对多层及低层住宅产生遮挡。

多、低层住宅集中至中部区域,设于塔楼东南侧,保证多、低层住宅日照及景观视线。


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第三步:将多、低层住宅院墅化分割。保证组团尺度宜人,邻里关系密切。


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第四步:轴线及节点丰富居住体验。


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最终形成南侧为商业配套及幼儿园,地块内部为三个大组团别墅,沿地块最北侧一带为高层住宅及自持住宅。


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△总平面图

 

布局分析:


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幼儿园规划亮点:

设计方向:利用地势创造丰富及有意义的空间

地形特色:缓步前进


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△幼儿园规划分析

 

横向弧线表现整体外立面以保持立面可辨性,连贯空间体验


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三山环绕的原生山谷自然为课堂,于山谷园林中规划日式森系幼儿园、元培天文台、银河游乐园,满足孩子仰望星空的好奇心


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 项目效果图:

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项目效果图:

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项目实景图:

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点击查看广州万科元培里-研发档案(99P)


上海静安府西区

销售参考价:86000元/平方米 浏览:4816

开发商:华发地产华东区域上海公司


上海中心区超大体量国际社区

上海静安府西区

 

 

开发商:华发股份、华润置地

项目地点:上海市闸北区

占地面积:87197平方米

建筑面积:231072.6平方米

项目均价:高层86000/平方米、别墅98800/平方米

区域均价:77200/平方米

 

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静安府——新静安CBD生活范本,由华润华发双500强企业联袂打造,是上海市中心近十年来、首个近70万方超大体量整体开发的国际住区


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静安府以“将静安CBD繁华融于社区之内”为规划理念,

融合精工府邸、低密院墅、总部办公、情景街区等多元业态于一体。


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项目以静安百年风情打造社区景观十字中轴,同时,社区内还规划了下沉式商业街、社区中央会所、高端生活集市、幼儿园、社区剧场等多重生活配套,为业主提供全方位的生活服务。

 

总平面图:

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规划策略:

 

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规划亮点:双轴线景观结构

兼顾绿化、会所、形象大堂、人行出入等多种功能的10米公共活动轴。

380米贯通南北的景观主轴。


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景观策略:

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项目效果图:

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杭州·融信澜天

浏览:6467

开发商:融信集团


生态,舒适,触手可及一片澜天

杭州·融信澜天

 

开发商:融信集团

项目地点:杭州市余杭区

占地面积:63560平方米

建筑面积:248791平方米

项目均价:28000/平方米

区域均价:26400/平方米

 

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融信澜天规划总建筑面积约24.9万平方米,规划总户数1605户。物业类型包括高层公寓、低层排屋及配套公建等。

 

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由于基地所处的优越的地理位置,项目基本定位在文化、生态、健康、和谐的现代宜居社区,提升和展示了杭州余杭的居住品质和面貌。


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触手,可及一片澜天

 

简约的立面利落现代,匠心选用香槟金和蓝灰色金属质感的相得益彰。让终日埋头繁忙工作的业主,归家时享受一片触手可及的澜天


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现代典雅

 

高层整体造型清新典雅,立面设计采用现代手法,蓝灰色玻璃与简洁的银白线条,营造出蓝天白云的空间效果,既简洁大方又不失变化。


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△配套室外泳池 

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巷道格局,再现雨巷的悠长意境

 

排屋间通道大多被打通形成悠长的巷道,再现戴望舒雨巷的意境,不仅让回家的路线变得丰富,增加了趣味性

入口设置特色景墙,体现尊贵感,并融入标识导引。院门通过柱体与绿篱结合,进一步增加入户仪式感

通过间隔设置宅间,在北入口一边充分利用公共绿化达到了最小化的3.6米宅间空间,以便使南院最大化


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项目效果图:

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济南中麓府

设计类型:建筑设计

设计参考价:40元/平方米 浏览:10436

建筑设计:长厦安基建筑设计有限公司


规划别墅产品,就一定能取得最高溢价吗?

为何又有放弃规划别墅,选择其他组合作为最佳方案?

下面就一起来看这个绝佳案例! 

 

充分权衡货值与风险的最优方案

济南中麓府

 

 

开发商:万科集团、保利集团、旭辉集团

项目地点:济南市章丘区

建筑设计:长厦安基建筑设计有限公司

景观设计:广州林德景观规划设计工程有限公司

占地面积:110411平方米

建筑面积:300825平方米

项目均价:11000/平方米

区域均价:9800/平方米

 

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项目坐落于济南市章丘区,靠近章丘城区主要干道,地处章丘新城板块,为章丘发展核心区域。周边配套设施齐全,道路网格密集,出行交通便利,但缺乏景观资源

 

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△鸟瞰图


在周边景观资源缺乏的情况下,如何挖掘项目本身的价值?

如何最大化货值的同时又能兼顾项目的品质

 

核心目标:提高货值,提升产品溢价


场地解读:

项目用地整体较为平坦,地块形状规则。

 

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方案一:全18F高层

根据产品落位后计算,比目标值210158平方米多出了7093平方米


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进一步提高货值?

 

11F18F产品溢价率高,且全18F方案总量略有富裕

如何引入11F产品提升货值?


日照分析:

降低层数。当前后建筑距离超过南侧建筑高度的1.5时,建筑的侧向距离已不是影响日照的决定因素。


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层高及布局:

沿北侧规划道路与东侧布置18F产品,剩余地块布局10+1F产品,比布11F产品多一排,对土地的利用效率更高


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方案二:11F+18F高层

落位:根据以上分析,将户型落位到总图上计算,总量还差6735平方米,且在保证至少三面宽户型的基础上已无法增加单元数。

解决:在无法增加单元数的条件下引入两面宽95平米产品增加量以满足容积率


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再进一步提高货值?

 

规划条件给出建筑密度为30%,条件较为宽松,

能否利用叠拼产品再次拉高货值

 

方案三:18F高层+6层叠拼

再次通过日照、间距分析及强排算量,得出增加叠墅产品方案(具体分析见项目详细档案)

 

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最终选择方案一:整体货值较高,城市空间层次丰富,但存在少量两面宽95户型(13.9%)

方案二分析:户型舒适度较好,但无11F产品,货值较低

方案三分析:整体货值较高,城市空间层次丰富,但存在大量两面宽95户型(30.6%),去化风险较大


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 推荐方案一总平面图

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从该案例可看出,增加别墅产品,也需要密切考虑与其他产品之间的平衡

综合考虑最大货值、产品舒适度,以及结合市场权衡产品去化风险,所得出的组合才是最佳方案。

  

项目实景图:

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点击查看济南万科·保利·旭辉中麓府-研发档案(293P)